Arrendar casa sem fiador em Portugal: as alternativas

Casal jovem observa a sala vazia de um apartamento com luz a entrar pela janela

O fiador não é exigência legal. O Código Civil prevê caução até duas rendas e antecipação até dois meses, e no Arrendamento Acessível os seguros obrigatórios dispensam fiador e caução.

«Precisa de fiador.» É a frase que trava mais candidaturas a casa em Portugal, e a que mais desespera quem acabou de chegar: um fiador é alguém com rendimentos no país que assume a dívida se tu não pagares — e quem emigrou há três semanas não conhece ninguém nessas condições.

A boa notícia é que o fiador não é uma exigência legal. É uma garantia que o senhorio pede porque quer segurança — e a segurança pode vir por outros caminhos. Este guia explica quais.

Porque te pedem fiador

Vale perceber o problema do outro lado, porque é isso que te permite resolvê-lo. O senhorio não quer um fiador: quer a certeza de que recebe a renda. O fiador é apenas o instrumento mais conhecido para lhe dar essa certeza.

Quando percebes isso, a conversa deixa de ser «não tenho fiador» e passa a ser «não tenho fiador, mas tenho isto». E «isto» pode ser várias coisas.

Caução e rendas adiantadas: o que a lei prevê

A alternativa mais direta é dinheiro em vez de pessoa. O Código Civil permite às partes caucionar o cumprimento das obrigações, por qualquer das formas legalmente previstas, até ao valor correspondente a duas rendas. E permite estipular o recebimento antecipado de rendas, que não poderá ser superior a dois meses.

É um enquadramento que serve os dois lados: dá-te um argumento concreto para substituir o fiador, e ao mesmo tempo mostra-te onde está a fronteira quando alguém te pede seis meses adiantados.

Um cuidado prático: a caução tem de ficar escrita no contrato, com valor e condições de devolução. Em sede de categoria F do IRS a caução constitui rendimento predial e o montante deve ser declarado no recibo de renda eletrónico — o que significa que fica com rasto oficial, e isso é a tua proteção na hora de a reaver.

Nunca entregues caução em dinheiro sem recibo. Se não há registo, não há devolução a reclamar.

Mulher preenchendo um formulário no computador à mesa da cozinha, com documentos e passaporte ao lado

Seguro em vez de fiador

Existe um caminho institucional em que o seguro substitui a fiança: o Programa de Arrendamento Acessível, do Estado.

Nesse programa há seguros obrigatórios — nomeadamente para falta de pagamento de renda, perda involuntária de rendimentos e danos no imóvel — e a existência desses seguros dispensa fiador e caução. A regra é explícita quanto ao fiador: só pode haver fiador se, à data da celebração do contrato, não existir na plataforma eletrónica do programa nenhuma oferta de seguro relativa à garantia de indemnização por falta de pagamento de renda.

E a garantia de danos no imóvel pode ser substituída por caução até ao valor de dois meses de renda.

Vale ser exato: o Arrendamento Acessível é um programa com condições de acesso próprias, tanto para o senhorio como para o inquilino, e com limites de renda por zona. Não é o mercado livre, e nem toda a gente entra. Mas é a via oficial onde o problema do fiador já está resolvido por desenho — e vale ver se o teu caso cabe lá antes de assumir que não.

Quem cabe no Arrendamento Acessível

Vale perceber as condições antes de descartar, porque a lógica do programa é diferente da do mercado: em vez de olhar o teu passado, olha a proporção entre a renda e o que ganhas.

A taxa de esforço é o critério central. A renda não pode ser inferior a 15% nem exceder 35% do rendimento médio mensal bruto do agregado familiar. É um teto e também um piso — o programa não serve para arrendar muito abaixo do que se pode pagar.

Do lado da candidatura, qualquer pessoa ou grupo de pessoas se pode candidatar, desde que o rendimento total esteja abaixo de um valor máximo definido pelo programa. Do lado da oferta, qualquer proprietário — pessoa ou empresa, pública ou privada — pode registar alojamentos, desde que respeite os limites de renda e as condições mínimas de segurança, salubridade e conforto.

A plataforma tem simuladores, e é aí que se percebe em minutos se o teu caso encaixa — em vez de assumir que não. Para quem chegou há pouco e tem contrato de trabalho mas nenhum histórico no país, este é um dos poucos caminhos onde a falta de histórico não é o critério.

Casal e uma criança caminhando com sacolas de compras numa rua de casas geminadas de tijolo num dia nublado

Um argumento que costuma destravar a conversa

Se o senhorio hesita, há uma coisa que joga a favor dos dois: o contrato registado dá dedução no IRS ao inquilino — 15% das rendas de habitação permanente, até 900 euros em 2026 e 1.000 euros em 2027, ao abrigo do artigo 78.º-E do Código do IRS.

Isso significa que o inquilino tem interesse próprio e concreto em que tudo seja comunicado às Finanças e em pagar por transferência com recibo. Não é um pedido contra o senhorio; é um pedido que torna o inquilino mais previsível — e previsibilidade é exatamente o que ele procurava quando pediu fiador.

O que apresentar quando não tens fiador

No mercado livre, a negociação é com o senhorio, e o que a resolve é previsibilidade. Estas são as peças que costumam pesar:

Contrato de trabalho ou promessa de contrato, mesmo recente.
Recibos de vencimento, se já existirem.
Extratos bancários que mostrem entradas regulares.
Declaração da entidade patronal a confirmar vínculo e vencimento.
Caução dentro do que a lei prevê, oferecida por ti antes de te ser pedida.
Carta de referência de senhorio anterior, se tiveres.

Ter conta bancária portuguesa aberta ajuda mais do que parece: mostra que a renda vai sair por transferência e deixa rasto. O guia sobre abrir conta bancária sendo imigrante explica como fazê-lo mesmo antes de teres título de residência.

Como não cair em burla

Quem procura casa sem fiador, muitas vezes à distância e com pressão de tempo, é o alvo preferido de esquemas. O padrão repete-se, e reconhecê-lo é metade da proteção:

Casa boa, renda baixa demais para a zona. Compara com a renda mediana da freguesia antes de te entusiasmares.
O «senhorio» está no estrangeiro e não pode mostrar a casa, mas envia fotos e pede um sinal para reservar.
Pressão de tempo: há outros interessados, tens de transferir hoje.
Pagamento por meios sem rasto — transferência para conta pessoal fora do país, aplicações de envio de dinheiro, criptomoeda.
Recusa de contrato escrito ou promessa de «tratamos disso depois».

As regras que evitam quase tudo: ver a casa, em pessoa ou por alguém de confiança; ver o documento de identificação do senhorio e confirmar que é quem diz ser; não transferir nada antes de contrato assinado; e pagar sempre por transferência bancária, que deixa registo.

E vale lembrar a regra de ouro: um senhorio legítimo não perde nada em esperar que leias o contrato. Quem tem pressa a mais está a evitar que penses.

Cuidados que evitam problemas maiores

A pressão de encontrar casa faz aceitar coisas que depois custam caro. Três regras que valem sempre:

Nada sem contrato escrito. Acima de seis meses, a lei exige forma escrita. Um acordo verbal com transferências mensais não te dá prova de morada nem proteção.
Exige recibo de renda eletrónico. É ele que prova que o contrato foi comunicado às Finanças — e essa prova é o que a AIMA, a escola e o centro de saúde vão pedir.
Desconfia de urgência. Pedido de transferência imediata para reservar casa que ainda não viste, sem contrato e sem visita, é o esquema mais comum contra quem procura casa à distância.

O que tem de constar no papel está no guia do contrato de arrendamento. E se ainda estás a escolher zona, a comparação de melhor cidade para morar em Portugal cruza renda mediana e desemprego região a região — porque a forma mais eficaz de resolver o problema do fiador é procurar onde a pressão sobre a habitação é menor.

Arrendar primeiro, comprar depois: porque costuma compensar

Quem chega de fora e compra logo paga, desde maio de 2026, uma taxa fixa de 7,5% de IMT por ser não residente — sem direito a qualquer isenção. Quem arrenda o primeiro ano torna-se residente fiscal e compra depois pelas taxas normais. A conta, as regras do crédito e os preços por região estão em comprar e financiar casa em Portugal.

Perguntas frequentes

O fiador é obrigatório para arrendar em Portugal?

Não é uma exigência legal. É uma garantia que o senhorio pode pedir, e que pode ser substituída por outras formas de garantia previstas na lei.

Quanto pode ser a caução?

O Código Civil permite caucionar o cumprimento das obrigações até ao valor correspondente a duas rendas, e o recebimento antecipado de rendas não pode ser superior a dois meses.

Existe alguma forma de seguro substituir o fiador?

Sim, no Programa de Arrendamento Acessível. Os seguros obrigatórios do programa dispensam fiador e caução, e só pode haver fiador se, à data do contrato, não existir na plataforma do programa oferta de seguro para a garantia de indemnização por falta de pagamento de renda.

A caução tem de ficar registada?

Deve ficar escrita no contrato, com valor e condições de devolução. Em sede de categoria F do IRS a caução constitui rendimento predial e o montante deve ser declarado no recibo de renda eletrónico.

O que posso apresentar em vez de fiador?

Contrato de trabalho ou promessa de contrato, recibos de vencimento, extratos bancários com entradas regulares, declaração da entidade patronal, caução dentro do previsto na lei e carta de referência de senhorio anterior.

O Arrendamento Acessível é para toda a gente?

Não. É um programa com condições de acesso próprias para senhorio e inquilino e com limites de renda, distinto do mercado livre. Vale confirmar na plataforma se o caso se enquadra.

Posso arrendar sem contrato escrito?

Quando a duração é superior a seis meses o contrato tem de ser reduzido a escrito. Sem contrato não há prova de morada utilizável nos serviços públicos.

Fontes oficiais

Informação verificada em 9 de setembro de 2026. As regras de imigração mudam com frequência — confirme sempre na fonte oficial antes de agir.